Die Tokenisierung von Immobilien hat begonnen – und es ist nicht so aufregend, w …


Ensemble im historischen Stadtzentrum – eines der Projekte, in die Exporo investieren konnte. Bildrechte bei Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

Exporo ist eine deutsche Plattform, auf der Sie auch kleine Beträge in Immobilien investieren können. Exporo bildet die Investitionen als Token auf Ethereum ab. Wir betrachten die Plattform – und vor allem den Nutzen, den sie aus der Tokenisierung zieht. Oder nicht?

Immobilien sind so etwas. An und für sich eine tolle Investition, vielleicht das Beste: Sie haben ein regelmäßiges Einkommen, während der Preis meist steigt. Wenn nur die Eintrittsbarriere nicht so hoch wäre. Nicht jeder hat ein paar Hunderttausend Euro übrig.

Wäre es nicht toll, wenn jeder in Immobilien investieren könnte? Sagen wir einen Euro? Oder zumindest ab 500? Genau das bietet Exporo : Sie können kleine Beträge in Immobilien investieren. Genauer gesagt: in immobilienbesicherten Wertpapieren. Aber dazu gleich mehr.

Was uns vor allem interessiert, sind die Token. Exporo bildet die Immobilien als Token auf der Ethereum-Blockchain ab. Seit Anfang 2020. Wie profitiert die Plattform davon? Und warum – um noch einmal ein wenig vorwegzunehmen: Liegt Exporo so weit unter dem, was Token eigentlich können?

Einer der Geschäftsführer der Exporo Group, Patrick Hartmann, hat uns dafür ein Interview gegeben. Er verantwortet das gesamte regulierte Maklergeschäft der BaFin-regulierten Exporo Investment GmbH.

"Die positiven Eigenschaften des direkten Eigentums, ohne seine Nachteile."

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Patrick Hartmann; Exporo, Verwendung für diesen Artikel freigegeben.

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Patrick Hartmann; Bildrechte von Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

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Patrick Hartmann; Bildrechte bei Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt Bevor wir recherchieren, wie Exporo Token verwendet, müssen wir zunächst klären, was Exporo eigentlich tut und anbietet 10 Jahre. Exporo bietet zwei Arten von Sicherheiten an: "Exporo-Finanzierung" ist ein Darlehen an Projektentwickler, die damit neben der Finanzierung durch die Bank Kapital aufnehmen. Exporo arrangiert das Darlehen und verkauft die Forderung an die Kunden. Bei Propvest ist die Die neue Marke des Unternehmens, Exporo, finanziert eine Immobilie selbst, teilweise über die Bank, teilweise über Anleihen. Exporo vermittelt diese Anleihen als Sicherheiten an seine Kunden.

Wenn Sie aus dem Krypto-Raum kommen, ist das Ganze nicht Spektakulär, aber eine halbwegs solide, halbwegs lukrative Investition in Euro at kann das Portfolio ordentlich abrunden.

Die Wertpapiere sind durch Immobilien gedeckt. Sollte es dennoch zu einem Zahlungsausfall kommen, zeigt sich das Risiko, dass man mit diesem Zinssatz kauft: Da die Wertpapiere nachrangig gedeckt sind, wird die Bank im Insolvenzfall zuerst bedient. Bei Überschreitungen erhalten Anleger ihr Geld anteilig zurück.

Patrick Hartmann sagt, Exporo „reproduziert die positiven Eigenschaften des direkten Eigentums ohne seine Nachteile“. Das Modell kommt bei den Kunden offensichtlich gut an: Exporo hat bereits 423 Projekte finanziert, mehr als 30.000 Nutzer haben mehr als 800 Millionen Euro investiert. Der Bedarf ist da. Doch kommen wir zu der für uns viel wichtigeren Frage: Was macht Exporo mit der Blockchain? Wie hilft Technologie bei einer Investition in Immobilien?

Eigentlich kann man nicht einmal vergleichen …

Auf der Exporo wurden Blockchains und Tokens schon vor einigen Jahren aufgefallen. Der Startschuss für den Einsatz der DLT-Technologie fiel Anfang 2019. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin hatte gerade den ersten deutschen STO (Security Token Offering) mit dem BitBond-Token genehmigt.

Die Exporo-Mitarbeiter haben Informationen eingeholt. Sie machten sich mit der Technologie vertraut und verglichen die Blockchain mit ihren bisherigen Lösungen.

Wie gesagt, Exporo verkauft Wertpapiere an Kunden. Diese Sicherheiten müssen nun irgendwo aufbewahrt werden. Im traditionellen Finanzwesen werden Wertpapiere „global“ gehalten: Eine Partei hält sie alle. Dies ist in der Regel eine Depotbank. Sie steht zusammen mit ihren Geschäftspartnern, Dienstleistern und Subunternehmern zwischen jeder Übertragung einer Sicherheit. Klingt seltsam, wenn Sie sich in der Krypto-Welt befinden, aber so funktioniert klassisches Finanzwesen. „Wir haben damals die Vor- und Nachteile von Blockchain-Token gegenüber der Verwahrung bei einer Depotbank verglichen“, sagt Hartmann. Der Vergleich fiel sehr deutlich aus: Die global gespeicherte Infrastruktur (Depotbank) mit ihren alten, traditionellen Verfahren ist deutlich langsamer und teurer, die Blockchain günstiger und schneller.

„Die Fixkosten der traditionellen Verfahren sind relativ hoch. Wenn Sie unseren Kunden ermöglichen, mehr als einen Euro zu investieren, wie wir es tun, weil die Fixkosten pro Kunde, Transaktion und Einzahlung zu hoch sind. „Beim Vergleich der Infrastrukturen im Jahr 2019 war die Blockchain zehnmal günstiger. Ebenso deutlich gewinnt die Blockchain an Geschwindigkeit. „Bei der Zinsauszahlung bei den alten Modellen sind immer verschiedene Partner beteiligt: ​​Zahlstelle, Clearstream, Depotbanken und andere Dienstleister. Das alles kostet Zeit und macht Arbeit. „Mit der Blockchain kann man in ganz anderen Zyklen denken und arbeiten. „Die grundlegende Definition von Geschwindigkeit ist eine völlig andere. Sie haben Transaktionen in Sekundenschnelle. Das ist beim alten Modell undenkbar. „

Die Entscheidung war leicht. Keine harte Nuss. Danach ging es ganz schnell: Exporo suchte seine Blockchain-Dienstleister, fand unter anderem das Berliner Startup UpVest, einen Krypto-Verwahrer, und emittiert seit Sommer 2019 den Großteil seiner Wertpapiere als ERC-Token auf der Ethereum-Blockchain. „Aus Sicht der Blockchain-Profis ist das Ganze nicht allzu spektakulär“, hält Hartmann fest. „Für uns und unsere immobilienaffinen Kunden ist die Blockchain jedoch eine wichtige Infrastruktur, die eine Reihe von Vorteilen aufwiegt. ” Tatsächlich bemerken Kunden die Blockchain kaum. Wer Krypto gewohnt ist, kann nur enttäuscht sein, wie wenig sich die Token ändern. Es gibt nicht viele Beweise für die Revolution und Disruption, über die der Exporo-Blog schreibt Es gibt dieses Ideal der Tokenisierung von Immobilien: Jeder wird Eigentümer eines Teils der Immobilie, erhält einen Teil der Mieteinnahmen , kann den Token verkaufen, kann ihn verpfänden. Genau wie eine Immobilie.

Warum nicht so? Warum zerlegt Exporo die Immobilie nicht in Tausende von Token und verkauft sie? Warum stattdessen eine als Sicherheit verpackte Forderung? "Der von uns verwendete Sicherheitstoken repräsentiert das Recht des Kunden auf laufende Einnahmen und Wertsteigerungen des zugrunde liegenden Objekts". Er erklärt: „EU-weit ist eine echte Tokenisierung von Immobilien rechtlich kaum möglich und derzeit noch nicht skalierbar. Der Weg zur eigentlichen Tokenisierung von Immobilien im Massengeschäft ist noch relativ weit. ”

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Worms, Arbeitsagentur in der Domstadt. Bildrechte bei Exporo, Verwendung für diesen Artikel freigegeben.

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Worms, Arbeitsagentur in der Domstadt. Bildrechte von Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

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Eine große Hürde in Deutschland ist das Grundbuch . Weil es, und nur es, bestimmt, wem eine Immobilie wirklich gehört. Und das Grundbuch ist noch Jahrzehnte davon entfernt, auf eine Blockchain zu migrieren. Wenn überhaupt. Hier müsste der Gesetzgeber die Weichen stellen die Depotbanken, das sind Marktteilnehmer, die durch andere ersetzt werden können, wie zum Beispiel ab Lockchain-Dienstleister, wenn sie bessere Konditionen bieten. Das Grundbuchamt hingegen ist eine staatliche Einrichtung. Es gibt keine Konkurrenz und keine Wahl. Damit hier etwas passiert, erklärt Hartmann, „muss der Staat oder der Gesetzgeber bereit sein. Und das ist sicherlich noch ein weiter Weg. „Exporo könnte natürlich ein Grundbuch auf einer Blockchain abbilden. Damit dies aber gültig ist, müsste das Portal bei jeder Token-Übertragung eine Eintragung im Grundbuch veranlassen. Und das ist bei 500-1000 Investoren pro Projekt zu viel. „Wir können sie nicht alle ins Grundbuch eintragen, schon gar nicht mit der Geschwindigkeit, die wir unseren Kunden sonst bieten.“

Echte Tokenisierung scheint im Moment bei Immobilien einfach nicht möglich zu sein. Das musst du akzeptieren. Wer auf einen Token oder Bitcoin aus der Immobilienbranche gewartet hat, wird nicht fündig.

Viele Kunden wollen ihre Private Keys nicht einmal selbst kontrollieren.

Wir Einwohner des Landes Krypto sind es gewohnt, unsere Schlüssel selbst zu verwalten. Wenn Sie das nicht können, besitzen Sie nicht wirklich ein Token. Natürlich können wir Assets – egal ob Bitcoin oder Token – von einem Marktplatz zum anderen senden. Wer Ethereum nutzt, loggt sich mit seiner Adresse bei Dapps mit Metamask ein, handhabt Token und nutzt Smart Contracts, während er Herr seiner Schlüssel bleibt.

Wer kommt von Kryptomärkten, sei es von zentralisierten Plattformen wie Bitcoin. de oder dezentrale wie Uniswap oder Opensea – bei Exporo fühlt man sich in die Vergangenheit versetzt. Ist das, was mit dieser Technologie passiert? Das ist die Revolution, auf die wir alle gewartet haben?

Das fängt damit an, dass Sie die Token, die Sie bei Exporo kaufen, nicht selbst verwalten können. Ursprünglich wurden sie vom Dienstleister UpVest für die Nutzer vorgehalten. Exporo beendete später die Zusammenarbeit mit UpVest; jetzt arbeitet das Portal mit dem deutschen Krypto-Verwahrer Tangany aus München zusammen. Für den Nutzer bleibt aber vieles beim Alten: Der Kunde kann das Wallet über das Exporo-Frontend einsehen, in dem die Wallet-Bestände des Kunden per API gespiegelt werden können. Die Peer-to-Peer-Handelsplattform kann derzeit nur über die Exporo-Plattform genutzt werden. Im Grunde bleibt vieles, wie wir es von der Zentralfinanzierung kennen: die Abhängigkeit, die Intransparenz. Dennoch ist es für die Immobilienwirtschaft ein großer Schritt hin zu einer optimalen Infrastruktur im Einzelhandel.

„Grundsätzlich können unsere Kunden zum Depotbank gehen und ihn bitten, die Token auf eine private Wallet zu übertragen“, erklärt Hartmann. Überraschend ehrlich fügt er hinzu: „Wir forcieren es aber nicht, weil es für unsere Kunden derzeit keinen Mehrwert hat und auch nicht benötigt wird. Für unsere Kunden steht die Immobilie im Mittelpunkt, nicht die Infrastruktur dahinter. ”

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Medizinisches Zentrum am Kurpark. Bildrechte von Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

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Medizinisches Zentrum am Kurpark. Bildrechte von Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

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Medizinisches Zentrum am Kurpark. Bildrechte bei Exporo, Verwendung für diesen Artikel genehmigt.

Es kann aber auch was zu tun haben damit zu tun haben, dass Exporo eine Whitelist in den Smart Contract programmiert hat: „Das Senden und Empfangen von Exporo-Token ist nur möglich, wenn die Adresse des Eigentümers im KYC/AML-Register (Global Whitelist Contract) auf der Ethereum Blockchain registriert ist “, erklärt Hartmann. „Compliance ist ein Schlüsselfaktor in unserem Geschäft.“ Grund hierfür sind gesetzliche Vorgaben, beispielsweise zur Verhinderung von Geldwäsche. Aber eine solche Architektur macht es technisch nahezu unmöglich, das Potenzial von Token auch nur annähernd auszuschöpfen.

Viele Möglichkeiten, aber begrenzter Nutzen

Mit Wertpapieren, die auf Ethereum tokenisiert wurden, könnte man so viel machen: Sie handeln auf anderen Marktplätzen, ja, bringen sie zu dezentralen Märkten wie UniSwap, verwenden sie als Sicherheit bei Compound oder Nexo um Geld zu leihen, Zahlungen zu automatisieren, über Multisig zu verwalten und so weiter. Alles, was die Tokenisierung überhaupt erst so großartig macht.

Exporo hingegen nutzt die Blockchain, um einen 100 Jahre alten Prozess zu rationalisieren und kosteneffizienter zu gestalten. Man verwendet eine neue Technologie mit dem Üben alter Verfahren. Das kann die alten Verfahren enorm verbessern. Aber sie verfehlt die grundlegenden Möglichkeiten der Technologie.

Das erinnert ein wenig an Tycho Brahe, den großen dänischen Astronomen des 16. Jahrhunderts. Brahe hatte den Sternenhimmel mit Hilfe modernster Ausrüstung und schier übermenschlicher Ausdauer so präzise wie kein anderer vor ihm kartiert. Aber er wagte nicht die radikale Schlussfolgerung, zu der ihn die Daten tatsächlich zwangen – den Paradigmenwechsel zum heliozentrischen Weltbild. Stattdessen entwickelte Brahe ein funktionierendes, aber extrem zerebrales Modell, bei dem sich die Sonne um die Erde drehte, die Planeten aber um die Sonne: Er behob die Probleme der alten Methode, blieb aber dabei.

Hartmann stimmt zu, dass es "total spannend" wäre, wenn die Token auch auf anderen Marktplätzen gehandelt werden könnten. Aber "der Fairness halber muss man sagen, dass wir noch am Anfang stehen, und um Liquidität zu schaffen, muss man den Markt bündeln." Für Kunden hätte es daher kaum Vorteile, wenn sie die Token woanders handeln könnten.

Der Geschäftsführer kommt immer wieder auf die regulatorischen Anforderungen des Geschäftsmodells und die zugrunde liegenden Gesetze zurück. Zunächst das Crypto Custody Act und das Electronic Securities Act. Diese Gesetze leisten einen guten und international beachteten, manchmal sogar bewunderten Job, Banken und anderen etablierten Akteuren den Zugang zum Blockchain-Markt zu ebnen.

Die Gesetze definieren Krypto-Verwahrer jedoch ähnlich wie die Verwahrer. Dies erschwert es Startups, Fuß zu fassen, und Banken, ihre Position zu halten. „Die Gesetze“, sagt Hartmann, „sind oft so gemacht, dass sie die etablierten Spieler schützen. Von einer wirklichen Dezentralisierung sind wir noch weit entfernt, erste Schritte bei Wertpapieren und in der Folge auch Aktien wurden mit den aktuellen Gesetzesschließungen geschaffen. Oder besser gesagt: An die Grenzen von Ethereum.

Als Sie 2019 die traditionelle Depotbank-Infrastruktur mit Ethereum verglichen haben, waren Transaktionen zehnmal billiger. Aber seitdem sind die Gebühren bei Ethereum rasant gestiegen. Ein Token-Transfer kostet jetzt 3-5 Euro. Wenigstens. "Das hat in unserem Kleinbetrieb hohe Kosten verursacht, da wir die Überweisung und alle anderen direkten Kosten für unsere Kunden übernehmen."

Also sah sich Exporo nach einer Lösung um. Das bot der neue Verwahrer Tangany: Die Token selbst befinden sich noch auf der öffentlichen Ethereum-Blockchain, der Transfer, von Exporo zu Kunden und von Kunde zu Kunde, findet jedoch in Tanganys Omnibus-Wallet statt. Bei diesen Transaktionen, so Hartmann, „gibt es keine Transaktionen auf der Ethereum-Blockchain und es fallen keine variablen Transaktionsgebühren an. Die Bestände innerhalb der Omnibus-Wallet(s) werden über eine von Tangany betriebene private Quorum-Blockchain zugewiesen. „

Die Quorum-Blockchain ist eine Art private Version von Ethereum mit einem anderen Konsensalgorithmus. Immerhin gibt es einen öffentlichen Explorer, auf dem man die Transaktionen sehen kann. Dennoch schließt sich hier der Kreis: Die tokenisierten Wertpapiere werden nicht mehr auf einer öffentlichen Blockchain übertragen, sondern auf einer privaten. Im Grunde sind wir also komplett zu einer Datenbank gekommen. Dass die Kunden davon nicht viel mitbekommen, ist vielleicht das aufschlussreichste.

"Sobald sich die Kosten durch Ethereum 2.0 und die Änderung des Konsensalgorithmus wieder normalisiert haben, können wir uns vorstellen, wieder auf ein öffentliches Modell umzusteigen", sagt Hartmann. „Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir bei Exporo die aktuellen Möglichkeiten der Tokenisierung von Immobilien im Sinne eines tragfähigen und nachhaltigen Geschäftsmodells voll ausgeschöpft haben. Wir werden sehen und aktiv unterstützen, was die Zukunft hier bringen wird. ”


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